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这家房企年报,透露了未来20年房地产发展主线

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这家房企年报,透露了未来20年房地产发展主线

  2018年,是房地产业高喊“活下去”的一年。对华夏幸福(600340)而言,这不仅是句口号。

  水逆

  “水逆的2018年已经过去!变中有忧的焦灼,跌宕起伏的煎熬,都已悄然划过!”这是2018华夏幸福年报中《致股东信》的第一句话。

  水逆,指“水星逆行”,常被用来形容面临逆境。可见,华夏幸福过得不轻松。

  华夏幸福是家“非典型性房地产公司”,中小房地产公司造小区,大房地产商造广场,但华夏幸福的主业,是造城:产业之城。

  2000年之前,原本以建住宅为主的华夏幸福,开始前瞻性地转型产业园区,并在2002年,在河北固安建起第一个产业新城。这套由政府提供土地,华夏幸福出资开发,并负责从产业规划到企业招商运营的“华夏幸福模式”,备受地方政府青睐,也推动着华夏幸福快速崛起。

  但靠深耕河北起家的华夏幸福,却也因环京区域限购政策,而深受影响。

  2016年,华夏幸福跨入销售额千亿俱乐部,河北贡献了9成的销售面积。当2017年调控升级,限购组合拳不断,环京区域应声量价齐跌。房价普跌超30%,成交量不足高峰期的两成。

  中国指数研究院排行榜数据显示,2017年华夏幸福销售额增幅为26.44%,排名从上年第8下滑至第9。

  华夏幸福的产业新城模式,在大趋势里,能分享地区和产业发展的巨大红利,但在小周期中,却因回款慢,资金重,给流动性带来不小挑战。

  在华夏幸福的应收款中,主要是应收政府的园区结算款。而为了缓解资金压力而不断加大的融资力度,则又加剧了长短债务大幅增长。

  到2018年初,甚至有悲观者认为,华夏幸福有资金链断裂风险。

  应变

  出人意料的是,华夏幸福2018年报大大刷新了悲观者的认知。

  首先是业绩增长位列同业前茅。当年,公司销售额达到1627.61亿元,同比增长6.93%;营收实现838亿元,同比增长41%;归母净利达117亿元,同比增长33%。

  其次,资金压力得以释放。截至报告期末,华夏幸福的货币资金余额为473亿元,比三季度末大幅增长25%,覆盖1年内到期有息债务1.8倍。而1年内到期有息债务占比,从上年的31%下降到19%,财务健康状况显著改善。

  甚至,华夏幸福一如既往地大手笔分红36亿元,同比增长35%。

  更加刷新认知的,是“水逆”下的突围。华夏幸福的文化是拥抱变化,董事长王文学也以善于审时度势著称,而2018年华夏幸福的应变之举,可谓稳、准、狠。概括下来,是做了两件事:聚焦战略,控制风险。

  聚焦,是继续坚定做强主业。面对大量质疑声音,华夏幸福的产业新城方向从未改变,用王文学的话说就是“诚意正心干好产业新城,坚持PPP模式不动摇”。

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  PPP项目是难啃的硬骨头,但越是把难的事做好,才越有竞争力,护城河挖得才越深。清华大学PPP研究中心首席专家王守清曾开诚布公地强调:“目前在PPP产业新城领域,找不到比它(华夏幸福)更厉害的。”

  坚定的信念下,2018年,华夏幸福又新增了18座产业新城,新增签约入园企业702家,新增签约投资额1660亿元,同比增长51.84%。

  更坚定的是,华夏幸福加大环京外发展的脚步。虽然整体拿地慢了,但前几年走出环京的成果却在加速收获,进一步打破了成长的天花板。

  2018年是华夏幸福的困难之年,但困难往往与机会并存,布局的成本也更低。于是,华夏幸福咬紧牙关,把握住信心低迷的窗口期,冲向环京之外。

  如今,华夏幸福已在全国布局77座产业新城。其中2018年新增的入园企业中,环京区域之外企业占比已超7成,新增签约投资额占比更是超过8成。

  体现在销售额上,2018年,环京外区域销售额同比增长109.08%,占整体销售额比例从上年的23.76%大幅升至46.46%。

  一系列动作下来,“环京”已升级为扎根全国核心都市圈和产业带。

  这不仅是版图与格局的提升,也带来财务改善。除2018年一季度经营性现金流为负,华夏幸福的另外三个季度现金流都是正的。

  但对一家已有足够吨位的企业来说,控制风险不仅是节流,关键是开源。2018年,华夏幸福在这方面展现出厚积薄发的应变力。

  在收入端,产业新城的优势开始加速释放,招商和服务费渐成收入的重要来源和新增长极。目前,其77个产业新城中的48个,实现了经营型回款,20个产业新城累计现金流转正。为去年华夏幸福取得亮眼业绩,立下了汗马功劳。

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